リースバックとは、物件を売って現金化した後でも、引き続き物件を使用し続けることができる資金調達の方法です。
通常の不動産売却と異なるため、会計処理においては注意が必要です。
そこで、リースバックの会計処理や仕訳処理方法、注意点について解説します。
中小企業経営者向け！
リースバックとは
リースバックとは、不動産を売った後でも賃貸物件として賃料を支払い、引き続き使用できる仕組みです。
一般家庭の持ち家だけでなく、企業などが所有する不動産なども対象であり、資金調達の方法として活用しつつ一定期間物件を利用し続けることができます。
不動産の管理にかかる費用を削減できる方法ともいえますが、リースバックについて次の2つを説明します。
- リースバックの種類
- リバースモーゲージとの違い
リースバックの種類
リースバックはリース取引に関する会計基準をもとにして、次の2つの種類に分かれます。
- ファイナンスリース
- オペレーティングリース
それぞれ説明します。
ファイナンスリース
ファイナンスリース取引とは、リース適格物件から選んだ物件を、リース会社が購入した後に賃貸物件として使用する取引です。
オペレーティングリース
オペレーティングリース取引とは、リース期間満了後の物件の残存価額により、見積もりどおりにならない場合のリスクを貸主が負担する取引です。
物件代金から残存価額を差し引いた部分をベースに、リース料が決定します。
リバースモーゲージとの違い
リバースモーゲージでは、不動産を担保に融資を受けることのできるサービスであり、物件所有者が亡くなったときには不動産を売って返済します。
そのためリバースモーゲージでは主に自宅などの不動産が対象であるのに対し、リースバックでは法人所有の不動産も対象に含まれます。
また、リースバックは不動産を売るときに所有権が買主に移転されますが、リバースモーゲージは所有権移転はありません。
リースバックの会計処理と仕訳
リースバックの会計処理は次の2つの種類によって分けられます。
- ファイナンスリース
- オペレーティングリース
それぞれ説明します。
ファイナンスリースの会計処理
ファイナンスリースの会計処理は以下のとおりです。
| 【例】期首に取得価格5千万円の建物（期首の減価償却累計額3千万円で間接法による減価償却）をリースバック取引で売却し、1千500万円が当座預金へ入金された。 | |
| 借 方 | 貸 方 |
|
当座預金1,500万円 長期前払費用50万円 |
建物5,000万円
固定資産売却損50万円 |
通常の不動産売却の会計処理とほぼ同じですが、売却損は長期前払費用、売却益は長期前受収益で計上します。
なお、物件をリースした場合の仕訳は以下のとおりです。
| 【例】リースバック取引で売った物件のリースを開始し、1回目の家賃30万円を当座預金から支払った。（毎月30万円前払い5年契約の前払総額の割引現在価値は1千500円） | |
| 借 方 | 貸 方 |
|
リース資産1,500万円
リース債務30万円 |
リース債務1,500万円
当座預金30万円 |
リースが開始されたときにはリース資産とリース債務のどちらの会計処理も必要となり、支払いの際にリース債務を取り崩す仕訳となります。
また、リース料は前払いで支払うため、1回目の支払いでは利子は発生しません。
2回目の支払い以降は、支払額とリース債務の差額が支払利息で計上されます。
さらに期末には、売ったときに計上された長期前払費用（長期前受収益）と合算し、リース資産の減価償却も必要です。
オペレーティングリースの会計処理
オペレーションリースの会計処理は以下のとおりです。
なお、ファイナンスリース取引に該当しないリースバック取引はオペレーティングリース取引で処理します。
オペレーティングリース取引の場合、不動産売却とリースのそれぞれを単独の契約として扱います。
| 【例】期首に取得価格5千万円の建物（期首の減価償却累計額3千万円で間接法による減価償却）をリースバック取引で売却し、1千500万円へ当座預金に入金された。 | |
| 借 方 | 貸 方 |
|
当座預金1500万円
|
建物5000万円
|
一般的な不動産売却の仕訳と同じですが、物件のリースでは以下の処理を行います。
| 【例】リースバック取引で売った物件のリースを開始し、1回目のリース料を当座預金から支払った。（毎月30万円前払いの5年間のリース契約） | |
| 借 方 | 貸 方 |
|
リース料30万円
|
当座預金30万円
|
オペレーティングリース取引の場合、リース料を支払ったその都度、費用として計上します。
リースバックの消費税
消費税とは、商品の販売やサービスの提供などの取引に対し、広く公平に課税される税金であり、消費者が負担し事業者が納付する仕組みです。
教育・医療・福祉など限定された一部のサービス提供を除き、国内のほぼすべての物品販売やサービス提供などに対し課税されます。
課税対象になるのは次のすべての要件を満たす場合です。
- 国内の取引であること
- 事業としての取引であること
- 対価が発生する取引であること
- 資産譲渡や貸付などの取引であること
不動産会社が事業として行う取引は課税対象であるものの、事業者ではない一般個人の取引は課税対象に含まれません。
リースバックの会計処理の注意点
リースバックは、ファイナンスリース取引とオペレーティングリース取引のどちらに該当するかによって、会計処理やその仕訳方法は異なります。
ファイナンスリース取引の条件は、以下のとおりです。
- 解約不能に準ずる取引を含む解約不能（解約不能に準ずる取引を含む）であることと
- 取得価額・金利・固定資産税・保険料など物件の維持管理にかかる費用のほぼすべてを、借主が負担するフルペイアウトであること
そのためリースバックの会計処理の注意点として、どの取引区分に該当するか確認した上で行ってください。
また、リースバック取引で子会社などへリース物件を第三者に転貸借する場合、会計処理方法が少し変わります。
手数料収入は、リース料の受け取りと支払いを相殺した差額です。
なお、以下の条件をすべて満たす場合は、物件売却の損益を長期前払費用や長期前受収益で処理しなくてもよいとされています。
- おおむね同じ条件で転貸借している場合
- ファイナンスリース取引である場合
- 取引実態で売買損益が実現されたと判断される場合
まとめ
リースバックの最大のメリットは、売った不動産をそのまま使用し続けることであり、資金調達目的の一般的な不動産売却と異なり新たな物件手配の必要がないことです。
リース料は毎月発生しますが、それまで物件管理にかかっていた費用を削減できます。
新たな物件契約にかかる敷金・礼金・仲介手数料・移転費用など、大きな出費もありません。
実際には物件売却とリース契約を同時に行うだけでり、それほど難しい会計処理は必要ないといえます。
ただし、ファイナンスリース取引とオペレーティングリース取引のどちらに該当するかによって、会計処理方法が異なることだけは注意しておきましょう。
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