不動産担保ローンとは、所有する土地や建物などを担保として差し入れてお金を借りる金融商品です。
銀行などは、ローンの申し込みがあった際の審査で、貸したお金に利子をつけて遅れず返済してもらえるか重視します。
そのため事前に不動産を担保として差し入れてもらうことにより、万一返済不能状態に陥ったときには不動産を換価して返済資金に充てることが可能となるため、安心して資金の貸し付けができる仕組みです。
さらに不動産担保ローンによりお金を借りた債務者も、返済不能になれば不動産を売却されてしまうため、差押さえられないように返し続ける意識を持つことができます。
無担保の金融商品よりも借りやすいことが特徴といえますが、そもそも不動産担保ローンとはどのような金融商品なのか、メリット・デメリットや審査に通らないときの対処法について解説していきます。
目次
不動産担保ローンとは
不動産担保ローンとは、所有する土地や建物を担保として差し入れてお金を借りる金融商品です。
すでに債務者本人が所有している不動産はもちろんのこと、これから購入予定の不動産や家族や法人名義の不動産でも担保とすることができます。
不動産担保ローンの審査では、債務者の信用力と担保として差し入れる不動産の価値などを総合的に判断することになりますが、無担保のローンよりも低金利でまとまった資金を調達できることが特徴です。
これから購入するマイホーム資金のための住宅ローンも不動産担保ローンの一種といえますが、すでに所有している不動産を担保とする場合には、以下の目的で利用されやすい金融商品といえます。
- まとまった資金が必要
- 既存の借金の月返済額を抑えたい
- 複数借入れをまとめたい
- 高齢のため借入れが難しい
不動産担保ローンの流れ
不動産担保ローンを利用する場合、金融機関によって異なるものの主に次のような流れで手続が進みます。
- 仮申し込み・仮審査
- 面談・本申し込み
- 審査
- 契約
それぞれの流れについて説明します。
仮申し込み・仮審査
不動産担保ローンを利用する場合、まずは金融機関に仮申し込みを行い、仮審査を受けます。
銀行窓口やインターネットのホームページから申し込みを行った後、仮審査の結果で通過することが必要です。
面談・本申し込み
不動産担保ローンを利用する場合、仮審査に通過すれば銀行担当者との面談後、いよいよ本申し込みをします。
正式な申し込み段階で、運転免許証など本人確認書類など必要書類を提出するように認められることがほとんどです。
不動産担保ローンで提出を求められる必要書類は下記のとおりです。
- 本人確認書類（運転免許証・パスポートなど）
- 印鑑証明書
- 実印
- 納税証明書・固定資産税納付書
- 収入証明書（源泉徴収票など）
- 不動産登記簿謄本
- 借入残高証明書
- 決算書（法人の場合）
- 確定申告書（個人事業者の場合）
- 履歴事項全部証明書（法人の場合）
- 事業計画書（法人の場合）
必要書類は金融機関によって異なるため、事前に確認しておき、不備や抜かりのないように準備しましょう。
審査
不動産担保ローンを利用する場合、正式な申し込み後に本審査を行います。
審査の対象となるのは、申込者の信用力と担保として差し入れる不動産の価値であり、総合的に判断されます。
審査において銀行担当者から質問があったときには正直にこたえるようにし、個人事業者や法人であれば客観的な事業計画書を作成しましょう。
返済計画は無理なく、できるだけ返済負担率を下げた内容のほうが審査では有利です。
契約
不動産担保ローンを利用する場合、本審査に通過すれば銀行と契約を結びます。
資金を貸し付けても問題がないと金融機関が判断すれば、金銭消費貸借契約や抵当権設定登記の手続を行います。
無事契約を締結した後は、融資実行により指定した口座へ借入れたお金が入金されます。
なお、手数料などは融資額から差し引かれるため別途支払いはありません。
不動産に抵当権を設定する際に登記が必要ですが、依頼する司法書士についても特に指定がなければ金融機関が指定するため、わざわざ探す必要はないでしょう。
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不動産担保ローンのメリット
不動産担保ローンは土地や建物を担保として差し入れることでお金を借りることができますが、銀行だけでなくノンバンクでも金融商品として扱っています。
銀行とノンバンクでは設定される金利や借入れ条件などが異なるものの、メリットとしては以下の4つの共通点があるといえるでしょう。
- 低金利で借入れが可能
- 融資限度額を高く設定できる
- 長期の返済が可能
- 資金使途の自由度が高め
それぞれどのようなメリットか説明します。
低金利で借入れが可能
不動産担保ローンのメリットは、低金利で借入れが可能であることです。
土地や建物など不動産を物的担保として差し入れるため、貸し手である銀行の未回収リスクは低減されます。
そのためビジネスローンなど無担保ローンと比較すれば金利も引き下げられる傾向にあり、目安として無担保ローンが年率4～15%程度であるのに対し、不動産担保ローンでは年率2～10%程度と低金利です。
融資限度額を高く設定できる
不動産担保ローンのメリットは、融資限度額を高く設定できることです。
担保として差し入れる土地や建物など不動産の資産価値が大きいほど、万一未回収となった際のリスクも抑えることができるため、融資限度額も自動的に高くなります。
ビジネスローンなど無担保ローンの融資限度額の上限は1,000万円程度であることが多いため、規模の大きな資金ニーズには対応できません。
その点、不動産担保ローンなら不動産の資産評価によっては数千万円や億単位で借入れできるため、新規事業や大規模な設備投資などにも役立てることができます。
なお、不動産の資産価値がそのまま担保評価額として融資限度額になるわけではありません。
建物などは火災リスクもあり、土地について災害や事故などで価値も変動する可能性があるからです。
実際には不動産の担保評価額に掛目をかけて算出されるため、60～80％程度にとどまることは留意しておいてください。
長期の返済が可能
不動産担保ローンのメリットは、長期の返済が可能であることです。
多額の資金を借りることができ、価値の高い不動産を担保として差し入れる不動産担保ローンだからこそ、長期間での返済が可能といえます。
長期に渡る返済が可能であれば、毎月支払う返済額も抑えることができ、資金繰りなども安定しやすくなるでしょう。
なお、担保として差し入れる不動産が土地か建物のどちらかによって、長期返済に対する扱いは少し異なります。
まず、担保として差し入れた土地などの場合、たとえ十数年経過しても価値がそれほど大きく変動せず、売却して換金できる可能性が相応にあるといえます。
そのため銀行などの金融機関も、長期間の返済を見込んだ上での貸し付けが可能です。
これに対し、担保として差し入れるのが築年数を経過した建物である場合には、法定の耐用年数までの期間が返済期間の上限となります。
資金使途の自由度が高め
不動産担保ローンのメリットは、資金使途の自由度が高めであることです。
自動車ローンや教育ローンなどは、目的に応じた使い道が必要ですが、不動産担保ローンの多くは資金使途に制限は設けられていません。
そのためいろいろな資金ニーズに対応できることがメリットであり、たとえば複数社からの借入れを低金利のローンでまとめたいときなどにも利用できます。
ただし個人向けの住宅ローンも不動産を担保とする借入れですが、この場合には住宅購入のための資金として充てることになります。
事業者向けの不動産担保ローンとは資金使途の自由度が異なることもあるため、事前に金融機関に確認しておくようにしてください。
不動産担保ローンのデメリット
不動産担保ローンで資金調達することにはいろいろなメリットがありますが、次の4つのデメリットには留意した上で申し込みをしましょう。
- 資産価値で限度額や融資可否が決まる
- 不動産を失うリスクがある
- 資金調達まで時間がかかる
- 諸費用が発生する
それぞれどのようなデメリットか説明します。
資産価値で限度額や融資可否が決まる
不動産担保ローンのデメリットは、資産価値で限度額や融資可否が決まることです。
担保として差し入れる不動産は流通性が低いため、資産価値が低い不動産であれば担保評価額も下がります。
資産価値が低い不動産の例として、災害リスクの高い土地や建物、老朽化し再建築できない建物などが挙げられます。
担保評価が見込めなければ担保として差し入れることができない場合もあり、たとえ担保として認めてもらった場合でも融資限度額は少額になるでしょう。
また、融資実行後に担保として差し入れた不動産の価値が著しく低下した場合には、追加で別途担保を差し入れることを求められることもあります。
不動産担保ローンで担保として差し入れることを検討している土地などがある場合には、国税庁のホームページで路線価など確認し、どの程度の価値か確認しておくとよいでしょう。
不動産を失うリスクがある
不動産担保ローンのデメリットは、不動産を失うリスクがあることです。
担保として土地や建物など不動産を差し入れる以上は、借りたお金を返さなければ差し押さえられてしまいます。
契約の際には担保とする不動産に抵当権を設定する登記を行うため、ローンを返済できなくなったときには抵当権が実行されることになり、裁判所の権限で強制執行手続が行われ、差押えや競売により換価されます。
売却により得た代金は、未払いのローン残債に充てられて回収されるため、返済不能に陥れば不動産も失うことは覚悟しておくことが必要といえるでしょう。
なお、不動産担保ローンを返済できなくなったときには、強制的に売却されるよりも前に、任意で不動産売却市場で売った代金で返済する任意売却も選択できます。
強制執行により競売にかけられ、売却したときの価格は一般市場よりかなり低くなるのに対し、任意売却では競売よりは高めの価格で売ることが可能です。
競売で売却した代金だけは不動産担保ローンを返済しきれない可能性もあり、売却代金が残債を下回る担保割れになれば、不動産を手放した上に借金返済を続けることも必要になります。
返済条件の見直しなどで返済を継続することができればよいものの、返済の目途が立たなければ最悪の場合には自己破産などを選択しなければならない可能性もあります。
そのため不動産を担保として差し入れることに安心してしまうのではなく、万一の際には不動産を失う可能性があることを十分に留意した上で、無理のない返済計画を立てて遅れず返すことが必要です。
資金調達まで時間がかかる
不動産担保ローンのデメリットは、資金調達まで時間がかかることです。
先に紹介した通り、不動産担保ローンは申し込みから融資実行までいくつかの段階を踏むことになります。
まずは仮申し込み後に正式に申し込みをしてから本審査が始まるため、一連の手続にかかる期間は無担保ローンより手間や時間がかかるといえます。
審査では、申込者の返済能力だけでなく担保として差し入れる不動産の担保評価に対しても行うため、信用情報の確認や不動産の鑑定など手続が煩雑化します。
さらに必要書類として提出を求められる書類も多岐に渡るため、一通りそろえるまでも一定の時間がかかるといえるでしょう。
具体的な期間は申込者や不動産、債権者となる金融機関によって異なるものの、いずれにしろ一定期間かかることは見越した上で余裕をもって申し込むことが必要です。
諸費用が発生する
不動産担保ローンのデメリットは、諸費用が発生することです。
ビジネスローンなど無担保ローンなら、契約書に貼る印紙代など一定の費用のみで済むのに対し、不動産担保ローンでは不動産鑑定費用や登記費用なども必要になります。
不動産鑑定は、融資額が物件に対し相当であるか調べるために行われますが、不動産鑑定士に依頼します。
鑑定にかかる費用の相場は10〜20万円程度で、金融機関によって請求されなかった場合でも、事務手数料が発生する場合もあります。
さらに不動産担保ローンでは、担保として差し入れた物件に抵当権を設定するための登記が必要であり、登録免許税と手続を依頼する司法書士に対する報酬が発生します。
不動産担保ローンの抵当権設定でかかる登録免許税は、
登録免許税＝借入額×0.4%
です。
税率が決まっているため諸費用など含めてもそれほど高額な費用を負担するわけではありませんが、借入額が大きくなれば登録免許税も増えます。
ただ、登記の専門家である司法書士に依頼する場合、抵当権設定登記の費用だけでなく報酬を加えた費用が発生することになります。
司法書士に支払う報酬は専門家によって異なるものの、2〜7万円程度であることが多く、銀行指定の場合には事前にどのくらいの費用が発生するか確認しておくと安心です。
不動産担保ローンで発生する費用は借入金額によって異なるものの、司法書士に対する報酬も含め数十万円程度必要になります。
低金利の借入れできたとしても費用負担が大きくなれば、結果として払総額が大きくなることも考えられることは注意しておきましょう。
他にも建物を担保とする場合、万一災害などで損害を受けたときに備えるため、火災保険への加入と火災保険料の負担は必須となります。
火災保険料は建物の相場によって変わるものの、たとえば1,000万円の建物なら10年契約で10万円程度です。
土地のみが担保として差し入れられるときには火災保険に加入する必要はありません。
不動産担保ローンの審査が通らない時の対処法
不動産担保ローンは、無担保の借入れよりも審査の難易度は低くなりやすいものの、審査に通らないこともけっしてめずらしくありません。
たとえば信用情報が悪化しており、返済能力が疑われるときや、担保として差し入れる不動産に価値が見込めないときです。
その場合、たとえば申し込む銀行を変更することや、金融機関の基準を満たさないのならノンバンクに相談することもできます。
また、担保として差し入れる不動産が道路に接していない土地の場合や、崖地や海岸などの災害リスクの高い場所にある物件であれば、担保価値がないと判断されてしまいます。
不動産に価値がなければ担保とすることはできないため、別の土地や建物を差し入れることを検討するか、別の資金調達手段へ切り替えることをおすすめします。
銀行融資の審査が通らない理由9選｜審査基準と落ちないための対処法
まとめ
不動産担保ローンは、銀行やノンバンクから土地や建物などを担保として差し入れた上でお金を借りる金融商品です。
一般的な無担保ローンよりも審査に通りやすい反面、万一返済不能となれば担保として差し入れた土地や建物などを失うリスクがあります。
また、審査でも信用情報や担保余力に問題があると判断されれば借入れはできないため、不動産担保ローンにこだわらず別の資金調達手段を検討するようにしましょう。
