ハウスリースバックとは、自宅を売った後でも引き続きその家に住み続けることができる仕組みです。
一般的な不動産売却では、資金を調達するまで時間がかかります。
しかしハウスリースバックは、スムーズに手元のお金を増やしつつ、売った不動産を借りて使用し続けることもできます。
引っ越しにわずらわしさを感じる方や、自宅から離れたくない方でも、ハウスリースバックなら資金調達に利用しやすいといえます。
そこで、ハウスリースバックの仕組みや、利用におけるメリットやデメリットを解説します。
ハウスリースバックとは
「ハウスリースバック」とは、売却により現金化した家に、賃貸借契約を結ぶことで引き続き住み続けることができる資金調達の方法です。
たとえば住宅ローン返済が苦しいものの、家を売って自宅を離れることは避けたい方に利用されています。
短期間で資金を得ることができ、引っ越しの手間や費用もかからない手法です。
ただし、実際には売却する手法であるため、慎重な検討が必要といえます。
ハウスリースバックの仕組み
ハウスリースバックでは、自宅を売った後でも引き続き家に住み続けられる以外にも、自宅を借り戻すこともできます。
そのため「セール・アンド・リースバック」とも呼ばれています。
利用者が自宅をリースバック事業者へ売ると、売買代金が一括で支払われます。
同時に賃貸借契約を結び、家賃を支払いながらそのまま居住できる仕組みです。
ハウスリースバックで家を購入する買主として、以下が挙げられます。
- リースバック事業者
- 不動産会社
- ファイナンス会社
購入された後の住宅は、家賃収入を見込める収益不動産として利用者に提供され、退去後に自宅用として売り利益を得ることが目的とされています。
そのためハウスリースバックを利用した場合の家の買取価格は、市場価格より比較的安く設定されます。
ただし一般的な不動産売却のように買い手を探す手間はありません。
なお、「リース」と似た言葉に「レンタル」がありますが、リースはリース会社などが購入したものを長期間に渡り借りる契約を結びます。
レンタルは、レンタル事業者所有のものを短期に借りることが違いです。
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ハウスリースバックの買取価格相場
ハウスリースバックを利用したときに、住宅の買取価格はそれぞれ物件の事情によって異なります。
ただ、一般的な目安としては不動産仲介市場価格の70～90%程度と考えておくとよいでしょう。
不動産仲介市場価格より低めに設定される理由は、買い取る業者が投資用不動産として利回りを重視するからです。
住宅の買取価格の相場のみで考えれば、ハウスリースバックでは家を売る側が損をするイメージといえます。
しかし実際には、低い金額で売ることで毎月の家賃も下がり、買い戻し金額を抑えられるとも考えられます。
なお、利回りは、次の計算式で求めることができます。
|
利回り ＝ 1年分の家賃収入 ÷ 買取価格
|
買取価格を抑えて高い利回りをキープできるため、ハウスリースバックの買取価格相場は一般的な不動産売却よりも低めと考えておいたほうがよいでしょう。
一般的にはハウスリースバックで売却する住宅の買取価格は、築年数などにより変動しやすいといえます。
築浅物件なら不動産価値も高いため買取価格も上がることが期待されますが、ハウスリースバックでは不動産の価値以外に値下がりリスクも重視されます。
築年数が浅ければ高額買取になるとも限りません。
反対に築年数が経過している物件は不動産価値も低く、買取価格も下がると考えられます。
同時に市場価格の下落リスクも低いため、有利な取引になる場合もあります。
リースバックとリバースモーゲージの違い
ハウスリースバックと同じく、自宅に住み続けながらも資金調達できる方法に「リバースモーゲージ」があります。
リバースモーゲージは、自宅の土地や建物を担保にし、銀行など金融機関から融資を受ける資金調達の方法です。
お金を借りた後の毎月の支払いは利子のみで、契約者が亡くなったときに自宅を売却し、その売却代金で一括返済するという仕組みになっています。
ハウスリースバックでは、自宅を売って資金調達し、その後は毎月家賃を払ってこれまで通り住み続けます。
そのため、住宅ローン残債があっても、売却代金で完済できれば利用できる方法です。
どちらも家に住み続けながら資金調達できる仕組みではあるものの、受け取るお金が自宅の売却代金と銀行融資の借入れのいずれかという違いがあります。
その他、リースバックとリバースモーゲージの違いをまとめると以下のとおりです。
| リースバック | リバースモーゲージ | |
| 対象物件 | 不動産全般 | 土地付き建物 |
| 対象者 | 個人・法人 | 個人 |
| 年齢制限 | なし | 制限あり |
| 住宅ローン | 抵当権設定物件でも利用可能 | 抵当権設定物件は利用不可の場合あり |
| 使用用途 | 自由 | 制限あり（老後資金） |
| 所有権 | 売却先の業者 | 本人 |
| 家族の同居 | 可能 | 配偶者のみ |
| 契約終了後 | 買戻し可能 | 売却 |
ハウスリースバックの流れ
ハウスリースバックは、自宅を買取業者に売却すると同時に、賃貸借契約を締結することで家賃を払って住み続けることができる資金調達の方法です。
物件の買取代金は一括で支払われ、調達した資金の使い道も制限されていません。
自由に使える資金を調達したいときに利用できる方法ですが、手続は以下の流れで進みます。
- 不動産売却
- 賃貸契約
- 不動産の買い戻し
売却から資金調達までにかかる時間は、一般的に申し込みしてから2週間から1か月程度とされています。
通常の不動産売却よりも、スムーズな資金調達が可能です。
どのくらいの価格で買取可能か自宅を査定してもらい、提示された買取価格に納得できれば売買契約を締結します。
売買契約を締結すると同時に、不動産を買い取ったリースバック業者を貸主とする定期借家契約を結び、毎月家賃を払って住むことができます。
定期借家契約とは、契約期間があらかじめ決められている賃貸借契約であり、一般的には契約更新はありません。
ただ、業者によっては賃貸借契約期間満了前に再契約し、引き続き自宅に住み続けることもできるため事前の確認が必要です。
再契約が可能な場合には、通常であれば2年程度の契約期間満了後に再び契約を結ぶということが多いといえます。
自宅を売却する際、契約内容に「再売買予約権」が付すことができれば、家を買い戻すことも可能です。
ハウスリースバックのメリット
ハウスリースバックには、次のようなメリットがあります。
- スピーディに資金調達できる
- 家に引き続き住むことができる
- 管理コストを削減できる
- ローン返済から解放される
- 買い戻し可能な場合がある
それぞれ説明します。
スピーディに資金調達できる
ハウスリースバックのメリットとして、スピーディに資金調達できることが挙げられます。
一般的な仲介による不動産売却では、まず買主を探すことから始まります。
買い手がみつかればよいものの、見つからなれば手間や時間だけが増えます。
対するハウスリースバックは、不動産会社などの業者が買主として物件を買い取るため、スピーディな現金化が可能です。
家に引き続き住むことができる
ハウスリースバックのメリットとして、家に引き続き住むことができることが挙げられます。
通常の不動産売却の場合、所有権が買主に移れば家から退去しなければなりません。
新しく住む場所を探し、引っ越しにも手間や時間、そして費用がかかります。
また、子どもの学区や通勤なども考慮したエリアでの住まいを希望する場合、なかなか次に住む場所が決まらない可能性もあります。
これに対しハウスリースバックは、自宅を売っても引き続き住むことができます。
新居を探したり引っ越ししたりなどの手間や費用もなく、安心して生活を送れます。
管理コストを削減できる
ハウスリースバックのメリットとして、管理コストを削減できることが挙げられます。
不動産を所有していれば、古くなった建物を修繕することも必要となり、固定資産税や火災保険料などのランニングコストの支払いも必要です。
しかしハウスリースバックでは所有権が買主である業者に移るため、税金や修繕費用などを心配する必要はなくなります。
いままで通り自宅で生活は続けながらも、所有しているわけではないため、物件所有によるリスクから解放されます。
ローン返済から解放される
ハウスリースバックのメリットとして、ローン返済から解放されることが挙げられます。
住宅の購入においては、住宅ローンを利用している方が大半といえますが、返済は30年や35年など長期に渡ります。
返済期間中に会社が倒産してしまうことや、病気やケガで働けなくなり収入が減少するなど、様々な事情で返済できなくなる恐れもあるといえます。
このような事態においても、ハウスリースバックを利用し物件を売却すれば、住宅ローン返済の不安から解消されます。
買い戻し可能な場合がある
ハウスリースバックのメリットとして、買い戻し可能な場合があることが挙げられます。
契約内容に買戻し特約が付されていれば、定められた期間に契約した金額を支払うことで、一度は売った住宅を買い戻すことができます。
ただし特約期間中に家賃を数か月滞納するなど契約違反があった場合には、買い戻す権を失うことになるため注意してください。
ハウスリースバックのデメリット
ハウスリースバックにはたくさんのメリットがあるため、すぐにでも利用したいと考える方もいるでしょうが、注意しておきたいのは次のデメリットです。
- 毎月の賃貸料が発生する
- 相場に満たない売却価格になりやすい
それぞれ説明します。
毎月の賃貸料が発生する
ハウスリースバックのデメリットとして、毎月の賃貸料が発生することが挙げられます。
自宅を売却した後も、買取業者と賃貸借契約を結ぶことにより、引っ越すことなくそのまま住み続けることは可能です。
しかし賃貸借契約を結ぶ以上は、毎月決められた家賃を支払うことが必要となります。
また、物件を貸し出した際の利回りは、売却価格を基準として地域の家賃相場で決定します。
新たな所有者との交渉次第で、家賃相場よりも高い家賃が設定される場合もあるため、売却前に家賃に関する交渉は慎重に進めておくことが必要です。
相場に満たない売却価格になりやすい
ハウスリースバックのデメリットとして、相場に満たない売却価格になりやすいことが挙げられます。
先にも述べたとおり、ハウスリースバックで家を買い取るときの金額は、実際の相場よりも安く設定されやすいことが特徴です。
物件を買い取る業者は、購入した不動産を売却して利益を得ることが最終的な目的であり、買取価格はできるだけ抑えようとします。
提示された買取価格が相場か知りたいときは、一般的な不動産売却による査定額と、ハウスリースバックによる買取価格の査定額を比較することが必要です。
ハウスリースバックを利用する際の注意点
ハウスリースバックのメリットとデメリットを踏まえた上で活用したい場合、次の3つに注意しましょう。
- 利用できない物件がある
- 再契約できない場合がある
- 買い戻しのハードルが高い
それぞれ説明します。
利用できない物件がある
ハウスリースバックは、どのような物件でも資金調達に利用できるわけではなく、次の3つに該当する住宅の場合には利用できません。
- 任意売却を検討中の物件
- 借地上の物件
- オーバーローンの物件
それぞれの物件を説明します。
任意売却を検討中の物件
ハウスリースバックを利用できないのは、任意売却を検討中の物件です。
任意売却は、住宅ローンの支払いが厳しくなったときに、債権者から許可を得て不動産を売ります。
仮に住宅ローンの返済が厳しい理由でハウスリースバックを検討する場合、ローン返済を滞納していれば審査をしてもらえません。
そのため、住宅ローン返済中の物件は、返済の遅れず支払っておくことが必要です。
借地上の物件
ハウスリースバックを利用できないのは、借地上の物件です。
借りた土地に家を建てている場合、建物は自己所有であっても土地は別途所有者と賃貸借契約を結んでいるため、ハウスリースバックは利用できません。
オーバーローンの物件
ハウスリースバックを利用できないのは、オーバーローンの物件です。
オーバーローンとは、ローン借入額や残高がローン対象である住宅の評価額を上回っている状態といえます。
住宅ローン残債より売却代金が上回っていれば住宅ローンを完済することができますが、売却代金が下回る場合には住宅ローンを完済できません。
住宅ローンを利用してお金を借りるときには、銀行など金融機関が対象となる不動産に抵当権を設定しています。
抵当権は、金融機関がお金を貸すときに、万一返済されなかった場合に差押えを可能とする権利であり、担保として差し入れている証拠ともいえます。
家を売っても住宅ローンが完済できなければ抵当権は解除できないため、抵当権が設定されたままの物件を業者は買い取りません。
そのためハウスリースバックも利用できないといえます。
再契約できない場合がある
ハウスリースバックで注意したいのは、再契約できない場合があるため、賃貸借契約満了と同時に退去しなければならないことです。
業者との賃貸借契約は、一般的には定期借家契約です。
住み続けることのできる期間が決まっているため、前もって決められた期間が満了すると、貸主が再契約を認めなければ退去しなければなりません。
再契約は保証されているわけではなく、ずっと同じ家に住むことができるわけではないと留意しておくべきでしょう。
買い戻しのハードルが高い
ハウスリースバックで住宅を売った後、いずれは買い戻したいと考えている場合でも、そのハードルは決して低くありません。
買い戻しの際に準備しなければならない金額は、売却したときよりも高くなる可能性があります。
物件によるものの、売却したときの価格の1.1～1.3倍程度を目安に考えておいたほうが安心です。
あくまでもハウスリースバックは業者が営利目的で提供するサービスであり、当初買取価格として提示される金額は、業者の仕入れ値ともいえます。
そのため仕入れ値よりも売値は高く設定されることになり、買い戻しのときの金額は売ったときより高くなることが一般的です。
ハウスリースバックがおすすめのケース
ハウスリースバックは、メリットもあればデメリットもある資金調達の方法ですが、思い出の詰まった自宅に住み続けたい方にはおすすめです。
また、子ども学区が移ることで転校させなければならないのは避けたいという場合や、通勤経路を変えたくないという場合にも選ぶとよい方法といえます。
さらに一般的な不動産売却であれば、退去と引っ越しが必要になるため、それらの手間や費用を削減したい方にもおすすめです。
一度は家を手放したとしても、将来的にまとまったお金が入る予定があるため、買い戻しなど視野に入れたいときにもよいでしょう。
また、自宅に住み続けたいものの相続人が不在という場合も、先に家を現金化できるため自分の好きなことにお金を使えます。
まとめ
ハウスリースバックは、通常の不動産売却と違って、家を売った後も家賃を支払い引き続き住むことができます。
おすすめなのは、以下に該当するケースです。
- 通常の不動産売却では資金調達まで時間がかかる
- 家を退去しなければならないことに不満がある
- リバースモーゲージのように老後資金に資金使途が限定されていることは困る
ハウスリースバックを利用する場合は、まずは業者に相談し、どのくらいの金額で売却できるのか査定してもらいましょう。
ハウスリースバックは、家を売却した後も賃貸住宅として住むことができ、買主を探す手間やなどなく短期間で現金化できることにメリットがあるといえます。
さらに不動産を所有するわけではなくなるため、修繕や税金、保険料などのランニングコストはなくなることがメリットといえるでしょう。
しかし賃貸借契約を結んで家に住むことになるため、新たな所有者と結ぶ賃貸借契約の条件の下で住宅を使用することが必要です。
後に買い戻しを希望する場合には、買戻可能とする特約が売買契約に付されているか確認した上で契約を結ぶようにしてください。
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